Nos complace anunciar nuestra inversión, junto con el fondo OppCo Housing Accelerator Fund de The Neighborhood Developers (TND), en la adquisición de una propiedad residencial de 30 unidades situada en la intersección de las calles Park y Pearl, en Chelsea, Massachusetts. La propiedad consta de nueve unidades de un dormitorio, 17 de dos dormitorios y cuatro de tres dormitorios. Esta inversión, realizada junto con socios como Eastern Bank Foundation y a través del fondo de préstamos renovables de TND gestionado por Opportunity Communities (OppCo), representa una intervención estratégica para preservar las viviendas asequibles de origen natural (NOAH) y proteger a los residentes de larga duración del desplazamiento en una de las comunidades más vulnerables del área metropolitana de Boston.
Abordar la crisis del desplazamiento
Las viviendas asequibles están desapareciendo en Chelsea, Revere y Everett, ya que el aumento de los alquileres y la gentrificación están desplazando a las familias de bajos ingresos y a los inmigrantes recientes. El aumento vertiginoso de los precios de la vivienda en el área metropolitana de Boston empuja a los inversores hacia estas ciudades tradicionalmente asequibles, lo que hace que los costes se disparen a un ritmo alarmante. Muchas propiedades multifamiliares se están vendiendo a precios elevados, lo que obliga a aumentar los alquileres en un 25 % o más, lo que desplaza a los residentes actuales que ya no pueden permitirse quedarse.
El Fondo Acelerador de Vivienda OppCo de TND, gestionado por Opportunity Communities (OppCo) en nombre de TND, permite la rápida adquisición de propiedades NOAH antes de que se pierdan en el mercado especulativo. OppCo es una plataforma operativa sin ánimo de lucro cuya misión es fortalecer la capacidad, la eficiencia y el rendimiento de los promotores inmobiliarios locales independientes. Las grandes CDC de todo el país han creado fondos de préstamo internos mediante la elaboración de balances y la certificación como CDFI; OppCo está desarrollando esta capacidad para sus miembros y utilizando esta actividad crediticia para crear el historial necesario para certificarse como CDFI, democratizando el acceso a herramientas financieras que normalmente solo están disponibles para las organizaciones más grandes. La estructura del Fondo ofrece ventajas fundamentales: la capacidad de asumir altos costes de adquisición, pasar rápidamente de la oferta al cierre, subvencionar alquileres por debajo del mercado durante el periodo de tenencia y generar un importante apalancamiento. Una vez adquiridas aproximadamente 150 unidades, TND se refinanciará mediante una financiación del 4 % del crédito fiscal para viviendas de bajos ingresos, lo que permitirá realizar renovaciones profundas, descarbonizar y preservar de forma permanente las viviendas asequibles con restricciones en la escritura.
«Estamos muy agradecidos a BII por invertir en la propiedad Park and Pearl en Chelsea a través del OppCo Housing Accelerator Fund», afirma Steve Laferriere, director inmobiliario de TND. «Esta inversión ha permitido a The Neighborhood Developers adquirir la propiedad y ofrecer importantes beneficios a los residentes, entre los que se incluyen alquileres estabilizados por debajo del precio de mercado y mejoras fundamentales en materia de salud y seguridad. El OppCo Housing Accelerator Fund es fundamental para ayudarnos a realizar mejoras inmediatas mientras trabajamos para lograr una asequibilidad permanente».
Impacto centrado en la comunidad
El Fondo Acelerador de Vivienda de OppCo aborda cuatro dimensiones fundamentales:
Acelerar la producción de viviendas asequibles mediante la conservación de las propiedades existentes y la ampliación del parque de viviendas asequibles.
Evitar el desplazamiento para mantener la diversidad de la comunidad y preservar la cultura local que define a Chelsea como una comunidad vibrante y acogedora para los inmigrantes.
Mejorar las viviendas mediante renovaciones planificadas que mejorarán las condiciones, los resultados en materia de salud y la calidad general del barrio.
Invertir en la resiliencia climática mediante profundas reformas energéticas que logren una alta eficiencia energética y sostenibilidad, al tiempo que se reducen los costes de los servicios públicos para los residentes.
El enfoque impulsado por la comunidad de TND
TND aporta más de 40 años de experiencia en la resolución de retos relacionados con la vivienda asequible, con un profundo conocimiento y unas sólidas relaciones con los barrios a los que presta servicio. Como miembro de OppCo, TND ha ampliado su cartera de viviendas asequibles en un 80 %, hasta alcanzar un total de 712 viviendas asequibles, con planes de crecer otro 63 % en los próximos cinco años hasta superar las 1150 viviendas. El modelo OppCo permite a las organizaciones miembros, entre las que se incluyen TND, North Shore Community Development Coalition y Nuestra Comunidad, mantener el enfoque local y el control de los recursos y activos, al tiempo que se benefician de la eficiencia y la eficacia de una entidad a mayor escala. Esta asociación permite a las CDC más pequeñas acceder a sofisticadas herramientas financieras y a una infraestructura operativa que, de otro modo, solo estaría al alcance de organizaciones mucho más grandes.
Un aspecto fundamental del enfoque de TND es potenciar la voz de la comunidad en todas las decisiones. Los estatutos de la organización exigen que la mayoría de los miembros de la junta directiva procedan de las comunidades a las que presta servicio TND. Los subcomités de la junta están abiertos a personas que no son miembros de la junta, lo que crea vías para la participación de los residentes en el liderazgo de la organización. El equipo de desarrollo comunitario de TND organiza grupos de residentes, como el Comité de Equidad en la Vivienda, y los inquilinos de los edificios de TND participan activamente, lo que garantiza que las personas más directamente afectadas por las decisiones en materia de vivienda tengan una voz significativa a la hora de dar forma a las soluciones.
Más allá de la vivienda, TND opera CONNECT Services, un centro de oportunidades financieras que ofrece a los residentes asistencia en materia de vivienda, asesoramiento financiero, búsqueda de empleo y formación, preparación gratuita de declaraciones de impuestos y asistencia alimentaria, lo que garantiza que los residentes no solo puedan permitirse sus viviendas, sino que también puedan prosperar en ellas.
Alineación con la misión de BII
Esta inversión en Park & Pearl se alinea directamente con la misión de BII de generar riqueza comunitaria al tiempo que se presta servicio a las comunidades marginadas. En un mercado inmobiliario en el que los residentes con bajos ingresos y las comunidades de color se enfrentan a una presión desproporcionada de desplazamiento, esta asociación demuestra cómo el capital estratégico puede crear una estabilidad comunitaria duradera al tiempo que empodera a las organizaciones locales para que configuren los resultados en materia de vivienda según sus propios términos.
Al mantener alquileres asequibles y arrendamientos estables, TND protege la seguridad económica de las familias trabajadoras y preserva el tejido cultural de las comunidades de inmigrantes. Las renovaciones previstas mejorarán las condiciones de vida y los resultados en materia de salud. Además, al demostrar un modelo replicable para la preservación de NOAH, este trabajo crea una hoja de ruta que otros promotores comunitarios pueden seguir para acelerar la producción de viviendas asequibles a nivel regional.
Estamos orgullosos de apoyar a The Neighborhood Developers en la ampliación de esta labor esencial contra el desplazamiento, garantizando que los residentes de larga duración de Chelsea puedan permanecer en su comunidad y que se conserven viviendas asequibles para las generaciones venideras.
Para obtener más información sobre The Neighborhood Developers, visite theneighborhooddevelopers.org.